进击的招商蛇口,高分红、高增长之道

By | 2020年7月31日

7月27日,2020年《财富》中国500强排行榜发布,招商蛇口凭借976.72亿元营收位列第101,相比去年递进4个名次,离TOP100仅差临门一脚。

作为A股上市公司,招商蛇口过去一年业绩稳健增长,持续回报股东和社会。

近日,伴随多家房企也公布分红实施方案,A股上市公司进入密集分红期。招商蛇口分红实施方案显示,2019年度拟每10股派发现金分红8.3元(含税),分配现金股利总额64.23亿元。与万科、保利分列A股房企分红总额前三甲。

而就分红率而言,招商蛇口高达40.06%,远超保利的35%,和万科的30.38%,堪称A股房企的分红豪客。

在行业“活下去”已然艰难的背景下,招商蛇口依然大比例分红,有着非一般的底气。

业绩高增长,优质土储为王

先盘点一下招商蛇口2019年度的业绩。

年报显示,2019年,招商蛇口全年累计实现签约销售金额2204.74亿元,同比增加29.25%;累计实现签约销售面积1169.44万平方米,同比增加41.35%。2019年公司实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%;实现归属于上市公司股东的净利润160.33亿元,同比增长5.20%。

不过,销售规模是否停在纸面富贵,取决于现金流。2019年,招商蛇口经营性现金流达到1333.5亿元,同比增长23.38%,也是创出历史新高了。

另外,招商蛇口2019年度继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级。

可以说,相比往年,招商蛇口的“招财力”持续提升。

招商蛇口并不停留于业绩层面的优异表现,作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商,“前港-中区-后城”发展模式驱动下,打造穿越周期的续航能力。

招商蛇口相关负责人表示, 目前招商蛇口的战略聚焦还是在粤港澳,长三角这些区域,包括最近拿的地也在这些区域的核心城市,可以说是比较低价获取的优质土地,同时,招商蛇口也在积极获取旧改项目。

年报显示,招商蛇口75%的土地储备位于一二线城市,超过3000万平米,仅前海片区即近500万㎡。进入2020年,以今年6月份为例,招商蛇口在上海、嘉兴、武汉、西安、杭州、东莞、常州、宁波8个城市新获10个项目。均为一二线城市热点置业区域项目。

华创证券称,招商蛇口的项目布局以一二线城市为主,可售货值充裕,预计2020年销售仍将保持稳定增长。

优质的土地储备持续造血,正进入收获期,也成为招商蛇口穿越周期、抵抗不确定风险的法宝。相关负责人表示,招商蛇口的业绩会有所改善,全年有望保持前十强。

上半年突发疫情,迫使房企降价促销,这反映在财报中,即销售面积增幅大于销售金额增幅,比如恒大,上半年销售面积增幅47.46%,远高于销售金额23.59%的增幅。反观招商蛇口,上半年累计实现签约金额1107.13亿元,同比增加9.41%。而销售面积层面,却从2018年的,减为2019上半年的497.30 万平方米,略跌3.48%。销售面积减少的同时,销售总额却在增加,可见上半年每平米单价明显上涨。

其实,不止2020年上半年,纵观2015年重组上市以来,招商蛇口销售单价一直处于高位。对比显示,A股中头部房企保利、万科、金地均属于上升趋势,而大多数年份,招商蛇口力压其他三强,处于领涨地位。

招商蛇口与A股其他房企五年来销售单价对比(数据来源:企业公报)

细分市场稳占第一,创新业务产业涉足“免税”

不止传统地产业务后劲十足,招商蛇口的创新业务业态也正全面开花。

2020年上半年“免税”成为A股市场上最大热点之一,今年刚刚公告拿到免税牌照的王府井,股价最高涨幅超过5倍,其他多家公告申请免税牌照的上市公司股价也大多翻倍。

招商蛇口布局免税业务已久。早在2019年9月,深圳市招商免税商品有限公司正式运营,由招商蛇口与深圳免税集团合力打造。年报披露,公司港口免税业务稳步推进,客船免税店投入运营,实现了当年立项、报批、开业并盈利。

免税业务是邮轮产业重要的特色配套业务,“邮轮+免税”也是招商蛇口力主打造的创新型产业模式之一。

据招商蛇口相关负责人介绍,邮轮板块旨在实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动运营,构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的旅游服务生态圈。

在国内邮轮产业板块,招商蛇口占有绝对领先的地位。年报显示,招商蛇口已初步完成在天津、上海、厦门、深圳、湛江等沿海城市的邮轮港口布局,2019年上半年,共接待出入境邮轮257艘次,占全国的71%;累计客流量142万人次,占全国总客流的81%。

年报显示,邮轮产业建设与运营板块增速达到12.68%,增速超过社区开发与运营板块。

另外,在园区开发运营板块,招商蛇口的优势更较为知名,旗下意库系、网谷系和智慧城系特色园区面积达384万平方米;产业新城/小镇已经获取8个项目,占地面积约175平方公里。先后凭借开发模式、资产规模、产业营运和产业培育、创新孵化等综合能力,蝉联2019年度和2020年度“中国产业园区运营商50强 ”第一,实力获得行业认可。

年报显示,2019年,园区板块营业收入首次突破100亿元,达到124.76亿元,同比增长38.33%。成长势能领跑行业。

连续5年分红超40%,体现成熟期的盈利稳健

大比例分红并非一时兴起。通过持续盈利能力以及良好的业绩回馈股东和社会,是招商蛇口一贯坚持的责任信念。

财报显示,自2015年重组上市以来,招商蛇口每年分红比例均保持在年度净利润的40%以上,累计现金分红达234亿元。头部房企中,无论A股和H股,都是对股东最大方的房企之一。

招商蛇口重组上市以来连年分红率超40%(数据来源:企业公报)

近期一次临时股东大会上,招商蛇口相关负责人表示,综合发展模式将是未来必由之路。

从传统发展模式转向综合发展模式的过程中,招商蛇口将住宅开发定位为短期业务;商业地产定位为中期业务;邮轮、长租公寓等定位为长期业务。并通过快周转、阶段性持有运营及长期持有运营等举措合理配置该三类业务比例以实现公司经营性现金流的平衡。

招商蛇口认为,持有型物业是综合发展的主要支点之一。在此方面,商业、酒店,以及公寓、学校等基本的城市空间配套,招商蛇口通过四十年沉淀和转型,已经形成了很好的基础。

数据显示,2019年招商蛇口实现营业收入976.72亿元,同比增长10.64%;归母净利润160.33亿元,同比增长5.20%,维持重组上市以来高水平增长。

“前港-中区-后城”优异模式下,稳健的增长,创新驱动产业业态的升级,已成为招商蛇口独家“招财”之道,为大方分红派息提供了充足的保障。

通常而言,高分红的上市公司股票,长期回报非常可观。

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